Un ratio simple en apparence, mais précisément encadré
Le taux d'endettement rapporte l'ensemble des charges de crédit (mensualité du nouveau prêt incluse) aux revenus nets du foyer, primes et revenus locatifs pondérés compris selon les règles en vigueur. La recommandation du Haut Conseil de stabilité financière fixe ce plafond à 35 %, assurance emprunteur comprise — un point parfois oublié quand on compare une simulation à une offre bancaire réelle.
Une marge de flexibilité que les banques peuvent utiliser, mais pas librement
Les établissements de crédit disposent d'une enveloppe de dérogation leur permettant de dépasser ce plafond pour une part limitée de leur production de prêts, réservée en priorité à l'achat de la résidence principale et aux emprunteurs disposant d'un reste à vivre confortable après paiement des mensualités. Cette marge reste à la seule discrétion de la banque et ne constitue pas un droit pour l'emprunteur.
Ce qui peut faire varier le calcul d'une banque à l'autre
Le reste à vivre, la stabilité professionnelle ou la présence d'une épargne de précaution ne rentrent pas dans le calcul strict du taux d'endettement, mais influencent souvent la décision finale d'octroi lorsque le dossier se situe proche du plafond. Deux banques appliquant la même règle des 35 % peuvent donc aboutir à des décisions différentes sur un même profil.